當(dāng)下，二手房交易市場相當(dāng)活躍，但也糾紛頻發(fā)。買賣二手房應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)，該如何預(yù)防買賣過程中的風(fēng)險(xiǎn)? 

購買前一定要仔細(xì)研究房源，查清房屋的基本信息：

1、你買的到底是誰的房子？

買方應(yīng)注意核實(shí)賣方的房產(chǎn)證，對(duì)房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人信息和賣方的身份信息進(jìn)行核實(shí)。同時(shí)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)屬人及賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，在簽訂購房合同時(shí)賣方夫妻雙方都應(yīng)當(dāng)?shù)綀龉餐炇?，如果一方不能到場，那么?yīng)出具委托書，并且該委托書已經(jīng)過公證，以證實(shí)其委托的真實(shí)性。賣方應(yīng)注意核實(shí)買方的購房主體資格，如果買方因?yàn)檎咚薏荒茉诋?dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)，哪怕簽訂了買賣合同，房管局沒辦法完成過戶，也會(huì)導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。

2、你買的房子有人正在租嗎？

如果買賣的房產(chǎn)目前正在出租且租賃期未滿的，則承租方有權(quán)租住至期滿并且享有優(yōu)先購買權(quán)，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。如果確實(shí)存在租賃情況，買方應(yīng)當(dāng)要求賣方提供承租人出具在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

3、你買的房子存在抵押嗎？

如果賣方已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

4、你買的房子是“學(xué)位房”嗎？

以購買“學(xué)位房”為主要目的買方，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購買學(xué)位房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣方違約致使買方購買“學(xué)位房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買方有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。

5、你買的房子上存在戶口嗎？

有些人買房就是為了孩子上學(xué)，但是往往忽略戶口的問題，在房子購入后，由于原房產(chǎn)所有人未能將戶口及時(shí)遷出，致使新房屋所有人戶口不能遷入，出現(xiàn)法律糾紛。針對(duì)這種情況，可以在確認(rèn)房屋是否存在戶口后，約定好遷走的日期，并約定好相應(yīng)的違約責(zé)任。

6、賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)？

買賣雙方在簽訂了房屋買賣合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)手續(xù)，但是有的賣方不協(xié)助辦理過戶登記，此類風(fēng)險(xiǎn)必須引起買方的高度重視。在購房合同可以約定，若因賣方原因或賣方不積極協(xié)助買方辦理過戶手續(xù)導(dǎo)致不能順利過戶至買方名下的，賣方應(yīng)向買方全款退還購房款，并承擔(dān)由此給買方造成的實(shí)際損失。若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋查封，防止涉案房屋被侵占等。

簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)研究合同條款：

自行簽訂時(shí)，應(yīng)注意以下條款是否約定明確：

1、房款的金額是否寫清楚；

2、哪種付款方式，是一次性付款還是分幾次，每次付款是什么時(shí)間？避免向賣方承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；

3、買方如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？買方一定要提前了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定；

4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品？如家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交買方，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由賣方承擔(dān)，交房后由買方承擔(dān);交房前到物業(yè)部門查實(shí)賣方是否欠繳前述費(fèi)用。

6、房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給買方?一般情況下，房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由賣方轉(zhuǎn)移給買方;但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定；大多數(shù)的買方會(huì)選擇使用在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚?

8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效?如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即生效；交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，待附加條件成就時(shí)合同生效；交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效；雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房屋買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。

通過中介公司簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)注意：

中介公司一般在提供房屋買賣合同格式范本的同時(shí)，還會(huì)提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認(rèn)真審查以下幾個(gè)方面：

1.交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。

2.時(shí)間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對(duì)交易過程中的時(shí)間進(jìn)行合理規(guī)劃，對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時(shí)間、辦理貸款、過戶、騰房時(shí)間等等。

3.違約責(zé)任。沒有違約責(zé)任就沒有履行保障，要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期過戶、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無法維護(hù)自身合法權(quán)益。

4.交付標(biāo)準(zhǔn)。二手房買賣過程中，大部分是有裝修的。如果有附送家具家電和固定裝修的，一定要列好清單并詳細(xì)記錄。是按現(xiàn)狀交付還是按不影響使用交付，應(yīng)約定明確，避免因后續(xù)的交易不愉快，賣方在交房的時(shí)候再臨時(shí)起意。

5.稅費(fèi)繳納。在二手房交易中，如果是通過中介買賣，中介一般會(huì)事先將各項(xiàng)稅費(fèi)的明細(xì)列舉出來，并在前期溝通時(shí)，將這筆費(fèi)用告知雙方，協(xié)調(diào)由誰繳納的問題。如果是買賣雙方自行交易，或是為防止政策變動(dòng)引發(fā)糾紛，那么可以在合同中約定，各項(xiàng)稅費(fèi)以及可能出現(xiàn)的稅費(fèi)由誰繳納的問題，以免因?yàn)槎愘M(fèi)繳納問題而導(dǎo)致房屋買賣不能正常進(jìn)行。