物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)和他物權(quán)(用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))。民法典物權(quán)編在民法典各分編中排在第一編，其重要性可見一斑。民法典按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，進(jìn)一步完善了物權(quán)制度。從安家置業(yè)、物業(yè)鄰里到大小物件歸屬、各土地類型權(quán)屬，俱能在民法典中找到相應(yīng)規(guī)定?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編有哪些亮點(diǎn)和變化？這些變化究竟體現(xiàn)在哪些方面、又會(huì)給我們的日常生活帶來(lái)哪些影響呢？

一、完善建筑物區(qū)分所有權(quán)，助力建設(shè)美好家園

1.優(yōu)化業(yè)主團(tuán)體表決規(guī)則，鼓勵(lì)業(yè)主參與自治。物權(quán)編重新調(diào)整了業(yè)主集體決策事項(xiàng)的內(nèi)容和人數(shù)限制，第278條規(guī)定了“雙三分之二”為合法有效條件，“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。”作出特別決議（如籌集維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）需經(jīng)參與表決專有部分面積和人數(shù)“雙四分之三”同意，普通決議僅需“雙過半”；其次，計(jì)算表決比例時(shí)將參與表決的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積作為計(jì)算基數(shù)，而不再以全體業(yè)主人數(shù)和全部專有面積作為計(jì)算基準(zhǔn)。

2.打破維修資金“沉睡”狀態(tài)，維修資金惠及業(yè)主。將籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金拆分為兩項(xiàng)，并降低了使用維修資金的決議門檻，使用維修資金經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。同時(shí)，進(jìn)一步規(guī)定維修、更新和改造屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等也能夠利用維修資金，以示維修資金可用之處的廣泛性。

3.細(xì)化“住改商”規(guī)則，還業(yè)主生活安寧。民法典明確指出，“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。意味著業(yè)主在將住宅改為辦公或餐飲等經(jīng)營(yíng)用途時(shí)，不能自以為是。

4.規(guī)制共有部分利用，維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益。《民法典》在第282條中明確指出，“利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”，符合業(yè)主共有權(quán)的本質(zhì)，維護(hù)了業(yè)主的共同利益。

二、充實(shí)用益物權(quán)體系，助力增進(jìn)民生福祉

1.落實(shí)承包地“三權(quán)分置”，推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。第339條允許將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)，進(jìn)一步放開對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)限制，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.新增居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。按照第366條規(guī)定，居住權(quán)是指自然人依照合同的約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。比如男女雙方離婚時(shí)在離婚協(xié)議中約定，離婚后房屋所有權(quán)歸一方所有，另一方對(duì)其中一部分房屋享有一定期限或終身居住權(quán)。規(guī)定居住權(quán)可以依照合同、遺囑設(shè)立。居住權(quán)是為特定自然人基于生活用房需要而設(shè)立的物權(quán)，具有人身性，自居住人死亡后，居住權(quán)隨之消滅；該權(quán)利的設(shè)定是一種恩惠行為，具有無(wú)償性、不可轉(zhuǎn)讓、不能繼承性，也不能出租；居住權(quán)設(shè)立應(yīng)當(dāng)采取書面形式，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

三、革新?lián)Ｎ餀?quán)理念，助力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境

1.擴(kuò)大了擔(dān)保物的范圍。《民法典》第395條，將海域使用權(quán)納入抵押財(cái)產(chǎn)的范圍，為藍(lán)色國(guó)土開發(fā)提供資金上的助力。結(jié)合“三權(quán)分置”改革，《民法典》第184條刪除了原物權(quán)法第184條關(guān)于禁止耕地使用權(quán)抵押的規(guī)定，為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押預(yù)留了制度空間。此外，物權(quán)編將禁止抵押的公益設(shè)施限于“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”，法無(wú)禁止皆自由，這些非營(yíng)利法人所有的公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)以及性質(zhì)為營(yíng)利法人的學(xué)校、幼兒園等以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保，在實(shí)踐中不再是難題。這對(duì)于吸引社會(huì)資本進(jìn)入民生領(lǐng)域、促進(jìn)民辦教育發(fā)展勢(shì)必發(fā)揮重要作用。

2.非典型擔(dān)保有法可依，促進(jìn)金融擔(dān)保創(chuàng)新。實(shí)踐中“非典型擔(dān)保”廣泛應(yīng)用，如融資租賃、所有權(quán)保留、保理、以物抵債、讓與擔(dān)保、回購(gòu)等，但其效力存在不少爭(zhēng)議，也導(dǎo)致金融擔(dān)保創(chuàng)新“畏手畏腳”。此次民法典第 388 條規(guī)定，其他具有擔(dān)保功能的合同亦屬于擔(dān)保合同，擴(kuò)大了擔(dān)保合同的范疇，從而為非典型擔(dān)保合同“正名”，為金融擔(dān)保創(chuàng)新增加“供給”，也為非典型擔(dān)保的裁判提供了法律依據(jù)。

3. 對(duì)抵押權(quán)制度進(jìn)行優(yōu)化。明確動(dòng)產(chǎn)抵押不得對(duì)抗抵押財(cái)產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)，《民法典》第404條規(guī)定，以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人，但抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知債權(quán)人，抵押權(quán)人可以要求提前清償債務(wù)或?qū)r(jià)款進(jìn)行提存。這一規(guī)定保護(hù)了善意取得財(cái)產(chǎn)人的合法權(quán)益，保障了正常的交易安全。對(duì)抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)效力進(jìn)行了明確，《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；當(dāng)事人另有約定的，按照其約定；抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，此規(guī)定方便了抵押人融資，提高了抵押財(cái)產(chǎn)的利用價(jià)值。對(duì)抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的關(guān)系進(jìn)行了明確，《民法典》第415條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)時(shí)，拍賣所得按照登記和交付時(shí)間先后受償。

除了上述制度之外，民法典物權(quán)編在諸多方面的修改也均體現(xiàn)了物盡其用、注重產(chǎn)權(quán)保護(hù)的宗旨。民法典的實(shí)施，必將“讓一切勞動(dòng)、知識(shí)、技術(shù)、管理、資本的活力競(jìng)相迸發(fā)，讓一切創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的源泉充分涌流，讓發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民”。