物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/月/平方米。謝先生為小區(qū)業(yè)主,但未交納2017年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4320元,并產(chǎn)生滯納金743元,物業(yè)公司催要無(wú)果,并多次停掉謝先生家中的電,雙方?jīng)_突不斷升級(jí)。2019年3月,物業(yè)公司起訴至法院,要求謝先生交納物業(yè)費(fèi)及滯納金。謝先生辯稱,之所以不交物業(yè)費(fèi),一是因?yàn)榧抑性槐I,而物業(yè)公司因管理不善,保安門已經(jīng)損壞長(zhǎng)達(dá)一年,導(dǎo)致犯罪嫌疑人可以輕易進(jìn)入住處；二是因?yàn)闃巧系臉I(yè)主裝修,導(dǎo)致家里衛(wèi)生間漏水及墻體開裂至今仍未修繕。最終法院判決謝先生一次性交納物業(yè)費(fèi)4320元,對(duì)原告主張的滯納金不予支持。

1.業(yè)主家失竊,物業(yè)公司有賠償義務(wù)嗎?

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。雖然謝先生財(cái)產(chǎn)損失的直接原因是被他人盜竊,但謝先生的財(cái)產(chǎn)受損與物業(yè)公司沒有維修電子門、未安裝維護(hù)攝像頭等事實(shí)存在一定的因果關(guān)系,故物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2.業(yè)主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墻體開裂,物業(yè)公司有責(zé)任嗎?

謝先生樓上的業(yè)主裝修,導(dǎo)致謝先生家中漏水和墻體開裂,樓上業(yè)主應(yīng)該對(duì)謝先生因此而受到的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司沒有同意或者參與樓上業(yè)主改變房屋原結(jié)構(gòu),亦沒有同意該業(yè)主延續(xù)現(xiàn)狀,而是及時(shí)通知該業(yè)主對(duì)破壞的房屋結(jié)構(gòu)予以恢復(fù),且向社區(qū)報(bào)告,參與組織雙方進(jìn)行調(diào)解,盡到了物業(yè)公司的義務(wù),不承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

3.物業(yè)服務(wù)存在瑕疵,業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。合同簽訂后,物業(yè)公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù),業(yè)主理應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。同時(shí),物業(yè)服務(wù)是一個(gè)不斷完善的過(guò)程,如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在問題,應(yīng)該提出改進(jìn)意見和建議,而不是以拒交物業(yè)費(fèi)形式消極對(duì)抗。根據(jù)謝先生的舉證,物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)有瑕疵,法院據(jù)此對(duì)物業(yè)公司主張逾期交費(fèi)的滯納金不予支持。這也提醒廣大業(yè)主,對(duì)于物業(yè)服務(wù)中的不足和瑕疵,一是積極向物業(yè)公司提出好的建議,二是要積極收集證據(jù)。如果在庭審中能夠證明物業(yè)公司部分物業(yè)服務(wù)不到位,根據(jù)公平原則,法院也會(huì)對(duì)應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及滯納金酌情予以扣減。

4.物業(yè)公司能停掉業(yè)主家的電嗎?

在供電合同中,合同雙方的主體是電力公司和用電人。只有在經(jīng)催告后用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的,供電人方可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電。物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位,本應(yīng)為房屋正常使用及提升物業(yè)價(jià)值提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及保障,其擅自對(duì)業(yè)主斷電阻礙房屋的正常使用與法律規(guī)定和工作職責(zé)相悖。一旦發(fā)生類似情況,業(yè)主可以向當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)主管部門、街道辦事處等反映。如果實(shí)在處理不了的話,業(yè)主可以通過(guò)訴訟程序去維權(quán),并要求物業(yè)公司對(duì)造成的損失予以賠償。